分享锦集：阿马产业 伦敦报捷

 

由公积金局、森那美和实达产业联合组成的财团，以4亿英镑标得伦敦巴特西（Battersea）地段的发展权，轰动马英，成为产业界之美谈。

实际上，最先进军伦敦产业界的，不是公、森、实财团，而是另一家上市公司———阿马产业有限公司（ACcorp Properties Bhd.简称AMProp，产业组）。该公司早在三年前，当伦敦产业大跌时就采取了反向投资策略，积极投资于伦敦产业，成为大马上市公司进军英国产业的先锋。

当别的产业公司对伦敦产业市场跃跃欲试时，阿马已取得丰厚的成果。

该公司投资伦敦，双管齐下，一方面乘低收购优质产业，收取租金；一方面与当地发展商联营，发展产业出售。

尽管在投资规模方面阿马产业无法与巴特西计划相比，但在投资眼光和策略方面，阿马产业似更胜一筹，是伦敦产业市场的先知先觉者。

阿马产业前身为阿马发展（AMDB Bhd），是一家连年亏蚀，债务缠身的公司。于2009年8月5日完成财务重组，脱售非核心业务（旅游、餐饮及广告业）之后，集中发展三大业务：1产业；2工程及基建；3再生能源。并于2010年9月易名为阿马产业（AMCorp Properties Bhd.）。

公司业绩长足进展

经过一连串的脱售资产、采取新的投资策略后，目前的阿马产业已不是昔日的吴下阿蒙。投资者如果还是以过去的AMDB来看待该公司的股票的话，势将失之交臂。

从该公司过去五年的业绩，可以明显的看出该公司的已取得长足的进展。

每股净赚6.1仙

阿马产业到去年9月31日的上半年，已取得3498令吉的净利，每股净赚6.1仙。

该公司去年10月24日以4627万令吉脱售芙蓉的一段156英亩土地，净赚2723万令吉，加上上半年的净利，到目前为止已赚了6221万令吉，或是每股10.86仙。

如果到今年3月的下半年能重复上半年的营业盈利的话，则全年每股净利约为17仙，跟去年不相上下。

该公司到去年9月31日时，手头握有2亿令吉现金，假如下半年能保持上半年3498万令吉的净利，加上脱售芙蓉地皮所得4627万令吉，则到2013年3月财务年结束时，手头现金将增至2亿8125万令吉。

该公司在去年9月31日第二季结账时的负债额为1亿2813万令吉，其中长期负债为8670万令吉，短期负债只占3368万令吉。

手头净现金额1.5亿

从2亿8125万令吉中扣除1亿2813万令吉的长短债务后，届时，手头净现金额将高达1亿5312万令吉，或是每股有现金26.7仙。

由于长期负债无须在一年中摊还，一年内只需摊还3368万令吉的短债，周转金可谓绰绰有余。

该公司目前的财政基础可谓非常稳固，跟过去AMDB债台高筑的窘况相比，简直有天渊之别。

公司回购股票

阿马产业的实收资本为2亿8773万令吉，分为每股50仙的股票5亿7308万股。

每股净有形资产价值为1令吉19仙（在2012年9月31日时）。

该股上周五的闭市价为53仙，以去年每股净利18仙计算，本益比只有三倍。

以去年派发的6仙毛股息计算，毛周息率高达11.3%。

难怪该公司持续不断的从股市回购其股票。

阿马产业稳固财务3大基础

1.投资伦敦产业成功，该公司于2010年以2亿6000多万令吉买进伦敦市中心一座商业大厦的60%股权，于2011年脱手，净赚6600万令吉。

2.脱售资产，其中最显著的是以1亿2200万令吉脱售雪邦的1300英亩油棕园，去年10月又以4627万令吉脱售芙蓉的156英亩土地。

3.产业发展小型水力发电厂及其他业务均取得可观盈利。

进行中业务

1.莎阿南的188英亩产业发展计划，叫Kayangan山庄。

2.在砂拉越诗巫的诗巫查也有发展计划，占地750英亩。

*以上两项计划可在5至10年间为该公司带来16亿令吉的营业额。

3.在伦敦与当地发展商联营兴建216间公寓，目前在发售中。

4.在彭亨的小型水力发电厂带来稳定收入。

声明

本文资料取自该公司年报、季报、文告和THEEDGE周刊，相信可靠。本文仅供参考，并非推荐购买。投资前请谘询专业人士。笔者可能拥有或未拥有此股。

金玉華資產數千萬負債數十億

 

（吉隆坡23日訊）財政部副部長拿督阿旺阿迪表示，國家銀行針對金玉華黃金貿易公司的調查發現，該公司資產和負債不成正比，而且出現很大的落差；如果要國行“買單”的話，相信是一件困難的事情。

金玉华负债高没钱退投资者

 

（吉隆坡23日讯）財政部副部长拿督阿旺阿迪表示，遭国家银行查封的金玉华（Genneva）黄金买卖公司，国行不可能让该公司投资者及客户取回他们的资金。

他说，主要原因是这家公司的负债太高而资產太低，负债与资產之间的差距太大。

「你们要国行將钱退还给投资者，既然已经没有资金了，怎么还能將资金归还？」

他指出，將投资者形容为无辜的受害者，这样的形容也不正確，因为投资必须承担风险。

他今日在財政预算案委员会阶段部门总结时，回应马六甲市国会议员沈同钦的问时指出，投资者过于相信该公司提供的优厚条件。

沈同钦说，国行必须让金玉华投资者知道，他们的投资是否全部泡汤。

阿旺阿迪说，金玉华公司確实有错，但投资者也並非无辜。「当我们投资股票时，股票下跌时也需承担亏损。问题是，投资者因每月2％回酬所引诱，天下哪里会有那么良好的投资回酬？」

「钱已经没有了，这些钱全部去了哪里？有的被人拿出来了，有的花在每月2％的回酬。」

国行不插手更多人受害

阿旺阿迪也反驳那些指国行的行动，才导致投资者血本无归的指责。他说，这家公司的投资者之所能获得回酬，那是因为那是属于其他投资者的钱。

他直批金玉华黄金买卖公司的「黄金回购计划」，其实就是一项「快速致富」计划。

他说，经过国行调查发现，这家公司所获得的投资非常高，但所拥有的资產却那么低，如果国行不插手，该公司最后牵连更广，让更多人受害。

阿旺阿迪表示，关于大马铁道公司的私营计划，仍处于建议阶段。他说，国行目前仍在调查，这家公司还有多少资產及负债，以便下一步行动。

「但如果要国行对投资者做出赔偿，这是非常困难的。」

他也指出，对于大马铁道公司的私营化建议，政府未做出最后的决定。

分享锦集：富达债务锐减至13.96%

在“富达园丘何时卖？”（8月7日）一文中，我指出“根据该公司去年7月28日通过交易所发表的文告，该公司的总负债额为2亿4085万令吉，只等于该公司股东基金的26%，属债低公司”。

一名读者读后向我指出：上述资料已过时，富达（Dutaland,3948，主板种植股）现在的负债额已大幅度减少至1亿2456万令吉，只等于股东基金的13.96%而已。

他认为我应该采用该公司的最新资料，以免误导读者，作出错误的投资决定。

股东基金9.1亿

我在审查了富达今年5月23日发表的本财务年第三季报告后，证实该公司的负债额（GEARING）确实已大幅度减低，只等于股东基金的13.96%而已。

此事说明了研究股票必须步步跟踪，稍为疏忽，就会出错。

查富达2011年报显示，该公司2010年6月30日时的股东基金为9亿1232万令吉，负责为2亿4085万令吉，负债比例（GEARING）为26%。

到2011年6月30日时，负债额已锐减至1亿4964万令吉，只等于股东基金9亿609万令吉的16.5%。

该公司今年5月23日公布的本财务年第三季报告显示，在今年3月31日时，负责额进一步减至1忆2456万令吉，只等于股东基金8亿9200万令吉的13.96%。

财务重组进展好

从上述资料我们可以看出该公司在过去两年中，债务减少了一半。

负债率由26%减至13.96%，在上市公司中，可谓偏低，这也显示该公司的财务重组，已取得良好的进展。

该公司去年欲以8亿3000万令吉将3万英亩位于沙巴山打根的油棕园卖给IOI集团，没有成功。

园丘还留在该公司，成为富达的最宝贵资产。

脱售这3万英亩园丘，是该公司重组财务的条件之一，势在必行，只是何时及以何价脱售而已。

若去年售地成功，该公司每股净有形资产价值将由RM1.44增至RM2.30。

如果该公司仍能以8亿3000万令吉脱售园丘的话，由于债务已减半，预料售地后所得净利将由5亿1100万令吉，增至6亿3500万令吉，每股净有形资产价值亦将提高至RM2.50左右。

在“富达园丘何时卖？”一文中，本人没有采用在今年3月31日时，债务已由2亿4000万令吉减至1亿2000多万令吉的最新资料，谨此改正，并向读者致歉。

分享锦集：雅沙斯世界有“财路”（下）

从附表，你可看出，雅沙斯世界所拥有的1302.44英亩地库，有很多是在90年代中期买进的，而且都是永久权地契。

平均每方尺买价多数在3令吉50仙上下，过去十六、七年是通货膨胀相当高的时段，这些地皮现在价值多少？

除非加以重新估值，恐怕连该公司董事也无法准确估值。

但是，有一点是可以肯定的，这些地皮增值不止一倍。

从该公司2011年的账目，我们知道这批地皮的账面价值（Book Value）为2亿1833万令吉。

平均每英亩16万7688令吉，或是每方尺3令吉85仙。

假如保守地估计，这1302.44英亩的地皮，十多年来价值只增加了一倍的话，现在的价值将超过4亿3000多万令吉。

该公司的实收资本为1亿9160万令吉，每股净有形资产价值为2令吉06仙（在今年3月31日时）。

如果这1302.44英亩土地的市值比账面价值增加一倍的话，每股净有形资产价值将增加1令吉至3令吉以上。

这里必须郑重指出，这只是笔者根据十多年来地皮大涨的理论所作的估计，並非专业估值。至於准确的价值，则需由专业估价师估值後才能得知。

新道路等同财路

估价师的估价，可能跟笔者非专业的估计，有很大的差距。因此，本人的估计只能作为参考，不能视为准确数字。

由槟岛峇都茅通过槟威第二大桥，直奔峇都加湾的24公里新路，提高了雅沙斯世界的产业价值和将来的盈利，这条新路，可说是雅沙斯世界名副其实的“财路”。

该公司目前同时进行9项计划，建屋1214间，价值约3亿令吉。

单在2012年，该公司将完成不少过900间屋子，移交给买屋者。

以此计算，该公司现有的1302.44英亩地库，预料足够15年之用。

雅沙斯世界本财务年首季营业量为3646万令吉，净赚909万令吉，每股净赚476仙，财务基础稳固。

雅沙斯财力充足，没有向市场筹资的必要，而股价被低估，股票流通量稀薄，像这样的公司，最容易被私有化。

分享锦集：DutaLand富达园坵何时卖？

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  富达基本上是一家产业发展公司， 正在首都的高等住宅区格尼山， 推行庞大的高价建屋计划。

大部份股票投资者所面对的一个难题是买甚麽好？

九百多家上市公司，要从中买进可以赚钱的三、五家，实在不容易。

即使是勤于做功课的老将，有时也感到不知从何下手，更不要说股市新秀了。

是的，股票投资需要灵感（IDEA），但灵感何处寻？

我的经验是：从报纸的新闻找线索，是方法之一。

有了线索以后，再顺籐摸瓜，阅读所有可以找到的资料，有时可以从中发现一些不错的投资机会。

只要勤于挖掘，要挖出埋藏在地里的大蕃薯，也不是不可能。

顺手举一个例子：5月28日的《南洋商报》报导，地价大涨。

作为股票投资者，这就是最好的贴士。

地价大涨，受惠的当然是拥有大片土地的上市公司，这些公司的股票，水涨船高，其股票的价值亦跟着增加了。

如果其股票的价格纹风不动的话，就值得买进作为投资。

3万英亩地价格看涨

举一个例子，我发现富达置地（DUTALAND，3948，主板种植股）虽然是做产业的，但是不是属于产业股，而是属于种植股。

原来该公司在沙巴拥有3万英亩园坵，是该公司最重要的资产之一。

大家不晓得是否还记得，该公司去年曾经要以8亿3000万令吉，将园坵卖给另一家上市公司IOI集团（IOI CORP），双方也签了买卖合约，IOI集团也交了10%的订金，此项交易，双方都通过大马股票交易所作出宣佈。

后来IOI集团决定放弃购买，富达接受，并把订金退还给IOI集团。

此事双方都没有公佈理由。

富达在去年11月11日回答交易所的询问时说，该公司接受IOI集团放弃购买的要求，并且愿意退还订金，是因为此事如果被带上法庭的话，可能拖延很久，富达在打官司期间，不能卖地，对富达不利。

土地是最好财富

由此可见，富达卖地的意愿不变。

富达卖地不成，焉知非福？

这3万英亩土地，还是属于富达，地价只起不落，将来可能卖得更好的价钱。

中国人有一句话：有土斯有财，土地是最好的财富，土地始终有人要。

为甚麽富达要卖土地？

原来富达受金融风暴的打击，财务发生问题，在2007年4月时进行财务重组，条件之一是富达必须脱售一些资产以还债，而在沙巴的3万英亩园坵是被划定为必须脱售的资产之一。（取自该公司7月28日文告）。

土地面积越小售价越高

富达的运气很好，在过去几年中，棕油价格挺秀，园坵的价值直线上升，现在来卖，所得可能比几年前多1倍。

在财务重组计划下，这3万英亩园坵必须脱售，问题只是何时卖及卖价多少而已。

该公司去年拟脱售园坵时所发表的文告披露：这3万英亩园坵在该公司账目中的价值为3亿1900万令吉，如果去年卖地成功的话，该公司将可以取得5亿1100万令吉的盈利。每股净有形资产价值，将由目前的RM1.44增加到RM2.30。

这3万英亩园坵，种植面积为25,820英亩，分为5个园坵：⑴Ladang Pertama：2703.90公顷⑵Ladang Sapa Payau：1638.80公顷⑶Ladang Sg.RukuRuku：3196.18公顷⑷Ladang Lokan：1873.93公顷⑸Ladang Sg.LokanBaru：2565.10公顷总共11,977.91公顷（29.599英亩）。

这5个园坵拥有43张地契。

要找一家公司购买3万英亩园坵，恐怕需要颇长的时间。

但是，如果该公司将这5个园坵，根据43张地契，分割为43段脱售的话，相信不难找到买主。

通常土地面积越小，售价越高。若分段出售，这3万英亩园坵可能卖得更高价。所以，从投资的角度看，去年卖地不成，可能是塞翁失马，焉知非福。

资产变现金重振雄风

富达基本上是一家产业发展公司，正在首都的高等住宅区格尼山（KennyHill），推行庞大的高价建屋计划，需要大笔资金，再加上脱售园坵是财务重组计划的一部份，所以，脱售沙巴的3万英亩园坵，势在必行，只是时间问题而已。

一旦脱售沙巴的园坵，富达将拥有雄厚的资金，在产业界大开拳脚，届时富达将不再是吴下阿蒙。

根据该公司去年7月28日通过交易所发表的文告，该公司的总负债为2亿4085万令吉，只等于该公司总资产的26%，是属于债低公司。

投资者的最好策略，是乘低买进该公司的股票，守着，等待该公司脱售园坵，把资产变为现金之后，重振雄风。

如果该公司善用其资金，业绩有良好表现的话，股价可能跟着盈利回升。

分享锦集：雅沙斯世界有“财路”（上）

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5月28日，《南洋商报》封面版头条新闻为“雪梹柔房产带动，发展商抢购地库，农地价劲飙65%”。

地皮价格飞涨，谁是受惠者？

很明显的，是拥有大片土地的人。

而拥有最多地皮的，是种值公司和产业发展公司。

小园主（不超过10英亩）的地价，每英亩已涨至7、8万至10余万令吉不等，大园丘亦涨至2万余至4万余令吉不等。

可供建屋的地皮，涨幅更惊人，数年前每英亩不过十多万令吉，现在涨至4、50万令吉以上，仍是寸土难求。

许多上市产业公司的土地，是在十多年前买进的，现在价值可能已涨了数倍，但在账目中，仍是买进时的价值，因为当局不准重新估值。

每股净值或倍增

如果按照市价重估这些上市公司的地库的话，每股净有形资产价值可能倍增。

然而，目前许多上市产业公司的股价，却在每股净有形资产价值之下，仍无人问冿，实在令人费解。

作为工薪阶级，你也许认为地皮涨价，受惠的是拥有土地的大亨，你没有地皮，也买不起地皮，所以不会受惠。

其实这是错误的想法。

上市公司拥有土地，你买进其股票（股份），其实就是间接买进公司所拥有的部分土地。

因为公司的股份就是代表公司的资产(地皮)，就好像地契代表屋地一样。

买地契就是买屋地，同样的，买股票(股份)就是买地皮。

以低于每股净有形资产的价格买股票，等于是以十多年前的价格买地皮，是不是很值得？

假设一家上市公司的股价为1令吉，这家公司的每股净有形资产为1令吉50仙，这家公司所拥有的地皮是在十多年前买进的，如果以市值重估的话，价值起码增加一倍，每股净有形资产将由1令吉50仙增至3令吉。

以目前每股1令吉的股价买进此公司的股票，你其实是以1令吉买进3令吉的资产，这不是难得的投资机会吗？为什么不买？

每一个人都可以在股市买进上市公司的股票(就是股份)，多钱的可以多买，少钱的可以少买，按自己的经济能力购买，怎么可以说没有投资于土地的机会呢？怎么可以说土地涨价你不会受惠呢？

让我随手举雅沙斯世界（Asas，5975，主板产业股）为例说明。

没有抵押给银行

该公司董事主席在2011年报中说，该公司在2011年12月31日时，拥有1302.44英亩地皮，都是坐落在槟州威省的良好地点，如大山脚、高渊、瓜夷、双溪巴甲和新邦安拔等，所有地皮都没有抵押给银行。

他又明确的指出，这些土地买进以来，已大幅度增值。

他说，联邦政府正在兴建槟城第二大桥，由槟岛的峇都茅越海通往峇都加湾，全长24公里。

他指出，这条新公路，将刺激所经过地区（也就是该公司大部分土地所坐落的地区）的经济活动，该公司的地皮和所建的屋宇，价值将更高，同时更加畅销。

所以，他预测，该公司将来所建屋子，赚率将更高。(以上取自该公司2011年报)

换句话说，由于地价廉宜，而所建屋子售价更高，所以，该公司将来可以赚得更多。